| 
写在前面 近期，城市更新模式概念发生了巨大调整，从官宣文字来看，城市更新模式概念的空前扩大，包含了： 老旧小区改造城市更新 老旧配套设施改造城市更新 低效用地再开发(自主重建)城市更新 以及更重要的城中村改造， 几乎涵盖了所有的城市建设内容； 我们称其为“泛广义城市更新”。城市更新概念的扩大化，也造成了城市更新模式融资问题的复杂化。 虽然目前城市更新在内容上实现了包罗万象的概念升级，包含了几乎全部的城市建设内容，但它的这种升级，仍然没有改变一二级不能联动、不能承诺土地出让收入做还款来源、不得返还分成土地出让收入等红线规定。 展开剩余90%这些红线的存在，在技术上阻碍了真正的城市更新贷款的产生。在高层多次强调净地出让的政策背景下，这一阻碍尚无法直接突破。 无论城市更新模式的概念如何调整，唯一能够实现基建融资的主流方向，只有城中村改造片区开发。 一、城中村改造贷款为何偃旗息鼓？ (一) 号称“第一笔”的城中村改造贷款终于证伪 2024年初，有一个网上热议的“城中村改造第一笔贷款”，后来被证实并非是真实的城中村改造贷款，读者发来了相关网页原文表述，“……超大特大城市城中村改造项目配套贷款，专项用于支持城中村改造项目范围内产业载体配套基础设施建设……”。 简言之，贷款是用于城中村项目“配套”设施，具体为“产业载体配套基础设施建设”，比如说，农贸市场、农民工创业园等等，或者与土地开发配套的公用事业，水电气热讯，停车场幼儿园养老院，都可以算作是“配套”，这些都是政策支持的内容，都有利于城中村环境和配套设施的改造，但是，它们对于城中村改造工作本身，意义不大。 城中村改造的核心是农用地的转为国有建设用地和征收拆迁，以及之后的土地储备和交易工作。在城中村改造的资金安排中，征地拆迁工作是绝对的重头戏，如我们一贯所说的，如果不需要拆迁资金，那么就不需要资金了。 然而，按照现行政策体系，此类资金用途不易于获得金融机构的支持，特别是银行业的支持。 城中村改造主要的收益来源是土地出让收入，这一收入来源属于财政垄断性收入，也不易获得金融机构的认可，特别是银行业的认可。 这也是，大规模城中村改造项目，需要采取融合土地一级开发和产业导入并剥离敏感内容的片区开发模式来实施的原因。 (二) 通常说消灭日本鬼子，不包含人家家属 配套性资金不是用于城中村改造建设本身的资金，而是用于城中村改造配套设施建设的资金。 配套性资金可以采取政府投资的方式，也可以被视为市场化项目，考虑依靠使用者付费收入融资。 举个栗子，比如说，我们之前在说消灭日本鬼子的时候，默认日本鬼子是指日本军队官兵的，不是指针对随军配套的家属的。 当然你要是说，我连家属也要消灭，消灭了日本鬼子的老婆孩子以后，日本鬼子一伤心可能就会撤退或者投降了，那是另外一回事儿，如果你非要这么说，我们也不反驳。 不过，我们通常在技术上讨论的，消灭日本鬼子，不包含人家的家属。 从技术角度来说，城中村改造所需要的主要不是水电气热公用事业，大部分城中村的公用配套设施，比起农村来说，还是相对完善的，城中村改造所需要地方解决的，主要还是城中村土地的征拆资金。 建设水电气热，有可能对城中村改造具有辅助作用，但另一方面，也有可能推动城中村地块拆迁成本提高，对于城中村改造总体方向来说，能够起到的作用是不确定的。 而且，征拆问题解决了，人产城融合目标在望的时候，公用事业部门自己会去的，不用我们操心。 同期，一些部委出台了一些配套的政策，这些配套的队友包括低效用地中原土地使用权人自主开发、城中村改造借款，城中村改造专项债等等，引起了网友的热议。 这些队友，对于城中村改造能够发挥的助力作用不大，主线还得依靠传统土地储备制度，路径还得采取片区开发模式。 (三) 城市更新贷款为什么还没来？ 城中村改造与片区开发的共同内核是土地一级开发，没有土地一级开发，城中村改造只能采取财政出资的整治提升方式，也就失去了基建融资的可能性和意义。 目前的投融资体系，包括文件提及的“超长期特别国债、专项债券、REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等”，无论在总量规模上，还是风险控制机制上，都难以满足城中村改造和片区开发的需求。 关键瓶颈在于，虽然目前城市更新在内容上实现了包罗万象的概念升级，包含了几乎全部的城市建设内容，但它的这种升级，仍然没有改变一二级不能联动、不能承诺土地出让收入做还款来源、不得返还分成土地出让收入等红线规定。 这些红线的存在，在技术上阻碍了真正的城市更新贷款的产生。在高层多次强调净地出让的政策背景下，这一阻碍尚无法直接突破。 其他，如土地储备专项债等等，都是限额内的举债制度，其自身缺点，我们已在先前的论述中详细说明，这里不再赘述，仅简要再提一下低效用地政策和城市更新基金的缺陷。 二、还有哪些"伪"城市更新贷款？ (一) 低效用地政策难以成为基建融资主流 针对低效用地再开发的贷款，不属于真正意义上的城市更新贷款，也不能发挥主流的基建融资功能。 低效用地再开发：存量提效的实践摸索2023年9月14日，自然资源部发布自然资发[2023]171号文《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》。 低效用地再开发试点，是自然资源部门通过十余年试点实践摸索，而做出的巨大改革举措，是从增量为主的土地资源开发，转而也重视存量提效的重大决策，体现了自然资源部门坚守底线、守正创新的突破进取和敢于作为、敢于担当的精神。 低效用地政策属于存量盘活政策，“聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展”。以往的新城镇建设工作中，主要是重心在于农村土地征为国有土地，主要关注是增量。 2. “自主改造开发”难堪重任“ 并非政府主导”这个极微小的差异，造成了“原土地使用权人自主改造开发”与违规一二级联动的天壤之别，也造成了与其他基建融资模式的天壤之别。 “自主改造开发”限于存量盘活目标，难以实现大体量的GDP增长，而且，主要是不能为地方带来显著的财政收入增长，不能为相关配套基础设施建设提供有力的支持，计收补缴定价和利益分享机制难以精确掌控；加之，项目本身利润率低且风险大，且不可避免地带来一系列社会稳定因素风险。 综合上述因素考虑，在中短期的五七八年内，“自主开发改造”不会成为基础设施建设领域的主要资金筹集模式。 (二) 城市更新基金不能用于城中村改造 城市更新是市场化行为，城市更新基金是市场化基金，收入来源是城市更新项目中的市场化收入，城市更新基金不能以财政收入作为收入来源。城市更新基金不属于基建意义上的城市更新融资，也不能发挥主流的基建融资功能。 城中村改造的主要收入来源是土地出让收入，土地出让收入是地方财政的垄断性收入，不能作为城市更新基金的收入来源来进行分配。 城市更新基金能够用于城中村改造中的城市基础配套设施改造，也就是水电气热，公共事业的建设，但是这不是城中村改造的核心内容，不解决城中村改造所需要的征拆资金和创造土地一级开发收入作用，专项债和银行贷款等其他资金也能起到支持水电气热的这个作用，但也面临同样的不能支付征拆资金的困难。 无论怎么设计结构，城市更新基金都无法合规地放在城中村改造实质核心内容的资金来源框图里。 三、片区开发城中村改造是基建融资唯一方向 (一) 片区开发模式是什么？ 【定义】片区开发模式是通过土地一级开发实现综合营商环境建设的基建资金筹集方式。 【内容】在片区开发模式中，社会资本投资人负责出资征拆，开展建设，并确保土地按照预定价格出让，地方政府对项目考核合格后，依约向社会资本支付。 【意义】在大规模基建项目的资金筹集领域，除了地方债等借债方式以外，含有土地一级开发和对应产业导入的片区开发是目前唯一健康安全的融资模式。 【内涵】片区开发模式通过土地一级开发实现高收益性，避免了地方政府的刚性支出责任；通过产业导入绩效考核，避免了滞后的财政支出责任，从而建立了片区开发的两大合规性支柱，保证了片区开发的健康发展。 (二) 片区开发模式的特征和适用 片区开发模式具有财政收益自平衡的特性，理论上说，只要收入能够超出/覆盖投资本息，片区开发的投资规模可以无限大；不过在现实当中，其规模当然会受到土地资源潜力、建设用地指标、组织工作人手等多方面因素的制约，不可能无限放大。 片区开发融资模式的特性，特别适用于所需投资规模较大、土地出让收入充足的项目。 (三) 片区开发模式可以用于搭配无收益内容 绝大多数片区开发项目中的财政收入较为可观，有些片区项目的收入，除了能够超出/覆盖征拆建设成本之外，还有大量剩余，这部分剩余，则可以用于学校、广场、市政路等无收益项目建设。 (四) 金融机构应加强城中村改造金融创新 金融机构在轰轰烈烈的第一轮城中村改造中，不仅提供了数以百万亿的资金支持，更重要的是提供了实施城中村改造交易结构的技术指引，那个时期，大多数城中村改造的项目融资方案，都是在金融机构的指导下完成的，七公也是在那个时期，开始了做小学生的政信工作经历。 在2014年之后近十年的PPP时代，金融机构逐渐开始失去了其基础设施建设融资领域技术领先的绝对指引者地位，其他咨询机构在方案编制领域呈现诸侯混战的局面，但也逐渐形成了相对稳定的原管理库PPP项目实施方案框架。 在2023年末进入PPP之后时代的新机制下，金融机构应当将技术创新的努力，应用于《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中所指出的“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，……积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与”上来，真正地推动城中村改造的普适版本，真正地践行国家城中村改造政策的百年大计。 (五) 片区开发城中村改造目前到底如何进行融资？ 七公片区开发公众号，从2022年开始推动和实践片区开发的分层剥离融资方法。 2022年，我们着手开始对2020-2021年两年间的大型基础设施建设项目进行了全方位的调研工作，并开设片区开发专题，深入分析片区开发项目的实际情况和深层技术。 在实操调研工作中，我们针对片区开发融资难问题，发明了“分层融资法”，将片区开发主要内容分为2-3层分别落实融资，从技术上将片区开发融资业务同化为普通开发类贷款及基建、工商类贷款，将两三万亿总投资额的片区开发项目同化到数十万亿的普通贷款之内，以利于搁置和绕开原有误区，解决融资问题。具体参见先前的2万字详解：什么样的片区开发容易获得银行融资 让片区开发变成简单技术，我们一直在努力。 IMA基于七公片区开发大模型个人知识库提供技术支持除特殊说明外炒股配资公司，文中数据来源于企业预警通APP 发布于：上海市
|
